P. ROBERTI: L’ANALISI DEL BANDO GARA PER LE FACCIATE

di Nicola Bellantuono

Un’approfondita analisi del bando gara pubblicato dal Comune di Mola per il rifacimento dei prospetti di Palazzo Roberti

TRA LE PIEGHE DEL BANDO

Arriva finalmente la pubblicazione degli atti di gara relativi al restauro e alla manutenzione straordinaria dei prospetti di palazzo Roberti-Alberotanza.

Non siamo al recupero integrale dell’edificio, ma solo al primo stralcio funzionale del progetto, stralcio che nel 2014 fu finanziato con 840.000 euro dal Ministero dello Sviluppo Economico, per tramite del Patto Territoriale Polis “Trulli Grotte Mare”, che riunisce vari comuni del sud-est barese inclusa Mola.

Questo stralcio riguarda, oltre alla facciata principale su piazza XX settembre, anche il prospetto posteriore adiacente a via fratelli Buttaro e quelli laterali: l’uno su via De Marco e l’altro che si affaccia nei cortili pertinenziali delle palazzine condominiali all’inizio di via van Westerhout. Relativamente a quest’ultimo prospetto, dai documenti pubblicati si osserva che il progetto esecutivo prevede soltanto le “opere di preparazione al restauro ma non il loro completamento”: torneremo su quest’ultimo aspetto più avanti.

L’appalto segue una procedura aperta: è cioè ammessa la partecipazione di qualunque impresa, consorzio o raggruppamento di imprese che soddisfi i requisiti previsti, in particolare l’attestazione SOA di categoria OG2 (“Restauro e manutenzione dei beni immobili sottoposti a tutela”) e “classifica III” (importi fino a 1 milione di euro): per questo tipo di imprese è obbligatorio il possesso di un sistema di qualità aziendale, certificato secondo la norma UNI EN ISO 9001.

Sarà rifatto anche il prospetto del palazzo affacciato sulle Vie Buttaro e De Marco

Non è prevista la possibilità di ricorrere all’istituto dell’avvalimento. Il subappalto è ammesso nella misura del 30% dell’importo contrattuale.

Come si è soliti fare soprattutto quando i fondi per le opere pubbliche giungono da finanziamenti esterni, il criterio di aggiudicazione è quello dell’offerta economicamente più vantaggiosa.

Ciò significa che le offerte vengono valutate sia dal punto di vista meramente economico (il cosiddetto “prezzo più basso”) sia considerando aspetti di altra natura. Più precisamente, questo bando attribuisce il 10% della valutazione al prezzo (offerta economica), il 5% al tempo di esecuzione (offerta temporale) e l’85% alle migliorie proposte rispetto al progetto esecutivo (offerta tecnica).

La valutazione dei primi due criteri è di tipo meramente quantitativo: per quello economico verrà attribuito il punteggio massimo (10 punti) all’offerta che offre il massimo ribasso e un punteggio proporzionalmente minore alle altre; per il criterio temporale il punteggio massimo (5 punti) spetterà al concorrente che avrà dichiarato la massima riduzione del tempo complessivo necessario rispetto a quello fissato dalla stazione appaltante (300 giorni naturali e consecutivi), mentre gli altri concorrenti avranno un punteggio proporzionalmente minore.

Le offerte che prevedano un tempo di esecuzione superiore a 300 giorni saranno rigettate, mentre quelle che prevedano un tempo di esecuzione inferiore a 180 giorni, sebbene ammesse a valutazione, non riceveranno punti per il criterio temporale.

Fatte salve queste previsioni, il tempo di esecuzione dichiarato dovrà essere giustificato attraverso un cronoprogramma dettagliato dei lavori che tenga conto «della prevedibile incidenza dei giorni di andamento stagionale sfavorevole».

In altri termini, neve, pioggia e vento forte, nei limiti ragionevolmente prevedibili, non potranno costituire elementi giustificativi perché l’impresa ottenga poi una proroga dei lavori.

Si tratta di una precisazione del tutto allineata al codice degli appalti, che per la sospensione dei lavori prevede l’esistenza di “cause imprevedibili” e non di cause statisticamente prevedibili come è il maltempo.

Con i lavori alle facciate verrà risolto il problema delle profonde crepe sulla facciata di Via Buttaro

Il disciplinare, comunque, non indica le penali che saranno applicate in caso di ritardo. Penali che comunque, secondo il codice degli appalti, devono essere indicate nel capitolato speciale d’appalto in una misura compresa tra lo 0,03% e lo 0,11% dell’ammontare netto contrattuale per ciascun giorno di ritardo rispetto al termine pattuito.

Molto più rilevante, ai fini dell’assegnazione, sarà l’incidenza dell’offerta tecnica, per la quale il bando e il disciplinare enumerano i seguenti elementi di valutazione, stabilendone per ciascuno il punteggio massimo:

• Restauro architettonico dei paramenti murari dei prospetti (fino a 20 punti). «Considerata la monumentalità del bene saranno valutate soluzioni che, partendo dall’approfondimento della conoscenza attraverso analisi e indagini non invasive sul degrado, prevedono interventi mirati con uso di materiali e tecniche di restauro innovative, tali da ridurre costi di gestione e manutenzione complessivi, stimando il ciclo di vita dell’intervento». Opportunamente, si richiama qui la necessità, ribadita dal nuovo codice degli appalti, di tenere conto dei costi lungo il cosiddetto ciclo di vita dell’intervento: si tratta di quelli relativi al fabbisogno energetico dell’edificio durante il suo normale impiego (ad esempio, al riscaldamento), a quelli richiesti dai futuri interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, e anche a quelli connessi con le emissioni inquinanti e clima-alteranti. Lascia perplessi, tuttavia, l’assenza di indicazioni – obbligatorie secondo l’art. 96 del codice degli appalti – sui «dati che gli offerenti devono fornire e il metodo che la stazione appaltante impiegherà al fine di determinare i costi del ciclo di vita sulla base di tali dati».
• Restauro dei serramenti lignei (fino a 15 punti). «Saranno valutate le soluzioni che migliorino gli interventi di restauro e/o ricostruzione dei serramenti lignei delle facciate tali da garantire qualità estetica, funzionale e efficientamento energetico, nonché soluzioni che riducano i costi di gestione e manutenzione delle soluzioni migliorative». Sebbene non citato esplicitamente, anche per questo elemento torna il concetto del ciclo di vita. Si segnala che i serramenti lignei superstiti di palazzo Roberti, nonostante il degrado al quale sono stati sottoposti in questi anni di colpevole incuria, sono di particolare pregio artistico per cui sarebbe evidente la necessità di procedere ove possibile al loro recupero integrale.
• Organizzazione del cantiere (fino a 5 punti): «Saranno valutate soluzioni che tengano in considerazione la particolare ubicazione del Palazzo, sia con riferimento alla restaurata piazza XX Settembre, sia dei retrostanti vicoli densamente abitati, con particolare riferimento a: (a) minimo impatto del cantiere nel contesto urbano, garantendo fruibilità pedonale e limitando i fattori di disturbo; (b) abbattimento polveri; (c) abbattimento rumori; (d) viabilità e organizzazione di cantiere». Nonostante i punteggio massimo previsto sia molto modesto, la previsione accoglie le legittime aspettative dei residenti e dei fruitori delle aree circostanti il monumento, già stressati dal cantiere infinito di piazza XX settembre nel quale è stato fatto pochissimo per limitare i disagi soprattutto in relazione all’abbattimento delle polveri e che non sono disposti a ripetere l’esperienza anche per questo cantiere, che si prevede attivo per un periodo compreso tra sei e dieci mesi. Spiace il fatto che nell’ambito di questo sub-criterio non siano espressamente menzionate soluzioni per la comunicazione, in grado di trasformare il disagio di un cantiere aperto nel centro della città in un momento di conoscenza, valorizzazione e divulgazione storica, tecnica e artistica rivolto ai cittadini, secondo la formula del “cantiere-evento” teorizzata da Gianfranco Dioguardi negli anni ’90 e adottata, per esempio, quest’anno per il teatro lirico di Milano.
• Completamento interventi prospetto vico chiuso (fino a 20 punti): «Saranno valutate soluzioni che integrino il progetto con interventi di restauro sul prospetto vico chiuso considerato che il progetto prevede le opere di preparazione al restauro ma non il completamento». Per “prospetto vico chiuso” si intende quello che si affaccia sul cortile di pertinenza degli edifici condominiali del primo isolato di via van Westerhout, che negli anni sessanta furono costruiti nella porzione superstite dei giardini di palazzo Roberti. La scelta di favorire le proposte che prevedano il restauro dei quattro prospetti perimetrali appare molto opportuna perché evita l’effetto incompiuta, dato che difficilmente in tempi ragionevolmente brevi si presenteranno nuove opportunità per intervenire sulle facciate dell’edificio.
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  Con i lavori dovrà essere risolto il problema della massiccia presenza dei colombi sulle facciate dell’edificio

  Protezione dai volatili (fino a 25 punti): «Saranno valutate soluzioni che integrino il progetto con interventi finalizzati alla protezione dei prospetti dall’aggressione dei volatili con sistemi che non impattino visivamente sui prospetti». Il problema dell’infestazione dei piccioni all’interno di palazzo Roberti e sulle sue facciate è noto a tutti. Quanto alle soluzioni, si segnala che nel 2016 la LIPU ha prodotto un dossier che descrive le possibili strategie per la gestione dei piccioni nei centri urbani. Tra i metodi consigliati si segnalano i dissuasori di appoggio di tipo meccanico (puntali metallici o plastici), che una volta installati non richiedono costi operativi di gestione, e quelli ad azione elettrostatica, che però necessitano di una costante manutenzione periodica. Viceversa, è modesta l’efficacia dei sistemi a ultrasuoni, perché sono fuori dalla portata uditiva dei piccioni, ma al contempo sono in grado di causare fastidio ad altri animali (inclusi quelli domestici) e persino all’uomo.

Per ciascuno di questi punti, la valutazione è di natura quali-quantitativa e richiede una preliminare valutazione discrezionale da parte di ciascun commissario di gara; la media delle valutazioni discrezionali dei commissari sarà poi riparametrata in modo da attribuire, per ogni sub-criterio, il punteggio massimo all’offerta migliore e punteggi proporzionalmente minori alle altre offerte pervenute. Considerando il peso preponderante dell’offerta tecnica ai fini dell’aggiudicazione della gara, nelle procedure che seguono il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa è di vitale importanza che i commissari siano nelle condizioni di esprimere valutazioni accurate, e cioè che abbiano le competenze necessarie per soppesare le soluzioni tecniche proposte.

Prima dell’avvio dei lavori dovrà essere eseguita la bonifica igienico-sanitaria dell’intero stabile. Si attende l’affidamento di un incarico ad una ditta specializzata

La determinazione del punteggio complessivo sarà basata sul cosiddetto metodo aggregativo-compensatore, che è quello di più semplice applicazione previsto dalle linee guida, ma che nel computo della somma pesata ha lo svantaggio di mimetizzare un eventuale giudizio largamente carente relativo a uno specifico criterio di valutazione. In ogni caso le offerte che otterranno una valutazione tecnica inferiore ai 40 punti, sugli 85 previsti, non saranno prese in considerazione. Inoltre come prevede il vigente codice degli appalti, la stazione appaltante valuterà le offerte anormalmente basse, potendo escludere, in assenza di adeguate giustificazioni, tutte quelle che avranno contemporaneamente ottenuto almeno 8 punti per l’offerta economica e almeno 68 punti nel complesso dell’offerta tecnica e di quella temporale. L’aggiudicazione potrà avvenire anche in presenza di una sola offerta, se ritenuta vantaggiosa dalla stazione appaltante.

Le offerte dovranno essere presentate entro l’8 dicembre. Stavolta più che mai, vinca il migliore.

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